本文来源：时代财经 作者：林心林新富策略
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五星级酒店又被卖出"骨折价"。
6 月 25 日，根据阿里资产网披露的信息，上海新华联索菲特大酒店将于 7 月 28 日在淘宝网公开司法拍卖，起拍价 9.98 亿元，是资产评估价 14.26 亿元的七折。据悉，该五星级酒店早在 2021 年时就公开挂牌出售，彼时市场报价最高时甚至达到 18 亿元。
近两年，越来越多的奢华酒店被摆上货架，上海宝格丽酒店、上海黄浦绿地万豪酒店、金茂北京威斯汀大饭店等等，变成一个个大宗资产被交易。有从事酒店资产交易人士告诉时代财经，从 2023 年起酒店类的投资问询显著增多，产权交易需求上涨。
到了 2025 年新富策略，反复流拍、几度降价似乎成为高星酒店拍卖的常态，动辄几十亿的交易已鲜少出现。
降价换成交，煤老板也不怎么出手了
高星酒店反复流拍在今年多次上演。
据亚洲旅宿大数据研究院统计，今年 5 月共有 55 家酒店资产处于出售、拍卖及流拍阶段，其中拍卖价格在亿元以上酒店有 17 家新富策略，包括大理首个国际高端酒店大理实力希尔顿酒店、沈阳世茂希尔顿酒、长沙世茂希尔顿酒店 101 房产等。但仅有 2 家酒店项目在当月成交，环比上月成交数量出现明显下滑。
综合第三方数据，2025 年以来，挂牌出售、拍卖的酒店资产持续攀升，且老牌高端酒店占比较多，而单月均只有零星几家酒店得以成交。
在成功交易的酒店资产中，多数是以大幅降价换取交易达成。
事实上，酒店资产交易高折价率在去年已显现。据酒店咨询机构盈蝶提供的数据，2024 年国内法拍酒店中，折价率低于 7 折的酒店占大多数（约 56%），其中约 27% 都是 5-6 折出售，而溢价交易则仅占 7%。
盈蝶指出，较高的折价率主要与法拍酒店的产权复杂性、物业纠纷、酒店所处城市与商业地段、酒店未来经营收益预期等相关，"只有通过一定比例的折价来对冲众多风险因素带来的不确定性。"
而今年以来，酒店资产折价出售情况更为明显。
以 5 月成交的五星级饭店绍兴上虞国际大酒店为例，这一被上虞当地人视为地标性的老牌酒店，在 2021 年 9 月因经营困难而进行重组，近两年数次上架拍卖，起拍价一降再降。今年 5 月 26 日，在 5467 次人次围观下终于以 1.81 亿元成交，为首次起拍价的 5 折，而早前评估价更是超 5 亿元。
无独有偶，广东惠州的原凯宾斯基酒店在 6 月 20 日迎来成交，这已经是该酒店第四次拍卖。凯宾斯基酒店是全球有名的豪华酒店集团，因此惠州原凯宾斯基酒店一度作为粤东地区高端商务接待的首选。
由于开发商帝景房地产集团资金链断裂，酒店于 2018 年开启司法拍卖程序，首次拍卖起拍价高达 10.4 亿元，但遭遇流拍，此后起拍价一路下降，在 2023 年以底价 5.3 亿元成交。戏剧性的是，随后遭竞得人悔拍，又重新回到货架上。
在第四次拍卖中，原凯宾斯基酒店减少了 6 套房产，最终以 1.456 亿元出售，涵盖酒店客房、会议室、餐厅等酒店相关配套，共计约 35 套房产。尽管拍卖面积有所缩减，但对比第三次拍卖挂牌价 5.3 亿元，降价幅度仍较大，几乎相当于 2.7 折抛售。
2025 年以来，经历十次流拍、较首次起拍价下降约 75% 出售的四川南充天来大酒店，七次拍卖最终五折出让的成都首家希尔顿酒店等例子不在少数。此外，还有大批酒店"钉子户"仍在等待接盘者。今年 5 月新富策略，房地产商富力旗下空港假日酒店二次拍卖，为一拍起拍价的 8 折，不过仍无人报名出价，再次流拍。
而在此前，以煤矿企业为代表的实业大佬曾是拍下五星级酒店的常客。2023 年，金茂北京威斯汀大饭店的买方背后是陕西榆林煤炭企业中汇集团；时间线再往前，海南香水湾富力万豪酒店、清水湾碧桂园希尔顿逸林酒店等豪华酒店出售背后均有"煤老板"的身影。
如今，实力雄厚的"煤老板"们也鲜少出手。
五星级酒店在关停，年轻人"祛魅"
2023 年以来，随着以房企为主的酒店业主方面临流动性压力、酒店业经营乏力，大批酒店资产被摆上货架。
盈蝶提供的数据显示，近两年中国法拍酒店挂牌数逐年增加趋势明显，其中 2024 年价格超过 500 万元（含）挂牌数 2704 家。另据仲量联行统计，2024 年中国内地酒店成交额为 187.9 亿元，预计 2025 年酒店投资交易额将与 2024 年持平，约为 180 亿元。
但其中能够成功寻得"白衣骑士"的并不多。
据盈蝶数据，上述 2024 年挂牌的 2704 家酒店中，累计拍卖成交数 215 家，成交率仅为 7.95%。另据时代财经不完全统计，截至 6 月 26 日，年内阿里法拍平台上已有近 20 个总价超过 2 亿元的涉酒店资产流拍；而 1 亿元以上流拍的涉酒店资产则有近 50 个。
旅游酒店行业资深高级经济师赵焕焱对时代财经分析称，不少拍卖酒店处于资不抵债情况，经营条件较差，投资人接盘往往需要不断贴钱，因此无人问津、拍不出高价；此外，当前酒店行业仍处于供大于求，买家谨慎观望的情绪重。
以起拍价 7 亿元的重庆北碚悦榕庄为例，当前二期地块停工需大量资金复工，买家若接盘显然须承担高昂的后续投入。
因此，即便是昔日辉煌无比的五星级酒店，同样摆脱不了甩卖命运。
除了上海宝格丽、金茂北京威斯汀此类地处一线城市核心地段且产权清晰的酒店资产外，部分高星酒店仍处于待价而沽、低价甩卖状态。
"这几年消费者对‘五星级酒店’有所祛魅，尤其是一些设施陈旧、服务老旧的老牌奢华酒店，已经很难吸引年轻消费者。"一华南酒店投资人认为，国内以全季、亚朵为代表的中端酒店正有效冲击过去的酒店市场格局。
时代财经 / 摄
五星级酒店数量增减亦能佐证。据文旅部披露数据，近十年来中国经营五星级酒店数量的巅峰在 2019 年，当年在经营的五星级酒店 822 家。据时代财经此前统计，这一数字不断下跌，2020-2022 年国内五星级酒店数量为 820 家、799 家、783、772 家，截至 2024 年三季度仅有 736 家，较巅峰之时减少超 80 家。
此外，6 月 24 日中国旅游饭店业协会发布的《中国饭店管理公司（集团）2024 年度发展报告》显示，2020 年至 2023 年国内关闭门店主要为经济型，其次为中端型；2024 年这一现象有所变化，关店占比最高的为中端型，其次为高端型。
上述酒店投资人亦指出，许多开业时间超过 5-10 年的老五星酒店产品早已过时，"现在年轻人更喜欢性价比高，还能提供免费洗衣、机器人送物等设备的新酒店，尤其是开业 1-2 年内。"
2025 年，国内高星酒店出售仍会持续。
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